2025년 달라지는 부동산 제도 총정리 : 21가지 변화 모두 확인하기!

2025년 부동산 시장이 큰 변화를 맞이합니다. 정부는 주택 공급 확대, 금융 부담 완화, 가계 부채 관리를 위한 다양한 제도를 개편할 예정입니다. 이번 글에서는 내년에 달라지는 주요 부동산 정책들을 자세히 살펴보고, 어떤 영향을 미칠지 함께 알아보겠습니다.

 

2025년 시행시기별 부동산 변경제도

구분		시행시기
금융	대출 중도상환수수료 50% 인하	1월
	신생아 특례대출 소득요건 완화
	상반기까지 입주 예정인 수도권 신축 분양단지의 경우 디딤돌대출 후취담보 가능	6월
	스트레스 DSR 3단계 실시	7월
	주택드림대출 출시	연내
세제	주택청약종합저축 세제지원 적용대상 확대	1월
	1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권 미분양 주택 신규 취득 시 세제 혜택
	상생 임대인 제도 연장	연장
	착한 임대인 제도 연장
	다주택자 양도소득세 중과 배제 및 소형주택 구입 시 세제 혜택 확대
공급	민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시행	2월
	안전진단 없이 재건축 가능	6월
제도	건축물 에너지 성능 평가 '제로에너지건축물 인증제' 로 통합	1월
	부동산 중개 광고 시 위반건축물 표기 의무화
	모바일 등기 전자신청제 도입
	신규 민간 건축물의 '제로에너지' 기준 준수 의무화	6월
	악성임대인 임대사업 등록 말소
	아파트 공시가격 산정 시 지자체도 검토	연내
	모든 공공주택에 층간소음 기준 1등급 수준 적용
	주택 임대차 신고제(전월세 신고제) 계도기간 연장 및 과태료 완화	연장
	생활형숙박시설 이행강제금 부과 시기 유예

 

 

1. 대출 중도상환수수료 50% 인하

2025년 1월 중순부터 주택담보대출 중도상환수수료가 0.6~0.7%에서 0.3~0.35%로, 신용대출은 0.4%에서 0.2%로 인하됩니다. 대출자들의 금융 부담을 줄이기 위한 정부의 새로운 정책입니다. 2025년 1월 중순부터 신규로 신청되는 대출에만 적용된다는 점을 유의해야 합니다.

2. 신생아 특례대출의 소득요건 완화

기존 부부 합산 연소득 1억 3천만 원이던 기준이 2억 5천만 원으로 상향조정됩니다. 이는 2025년부터 2027년까지 3년간 한시적으로 적용되며, 2025년 1월 1일 이후 출생아부터 해당됩니다. 주택 구입 시 9억 원 이하, 전세의 경우 수도권 5억 원, 지방 4억 원 이하 주택이 대상입니다.

3. 상반기까지 입주 예정인 수도권 신축 분양단지의 경우 디딤돌대출 후취담보 가능화

후취담보란 준공 전 신축 아파트에 대해 은행이 잔금을 먼저 대출해주고, 주택 완공 후 소유권 설정 시 담보로 전환하는 방식입니다. 다만 2025년 7월 1일 이후 입주 예정 단지는 후취담보가 전면 금지되어 디딤돌대출 이용이 어려워질 전망입니다.

4. 스트레스 DSR 3단계 실시

025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정입니다. 이 단계에서는 스트레스 금리가 1.5%p로 상향되어 대출 한도가 크게 줄어듭니다. 주택담보대출과 신용대출 외 모든 가계대출에 적용되며, 은행권과 제2금융권 모두 대상입니다. 다만, 가계부채 증가세와 대출 시장 상황에 따라 시행 시기가 조정될 가능성도 있습니다.

5. 주택드림대출 출시

2025년, 청년들의 주거 안정을 위한 '청년 주택드림대출'이 출시됩니다. 만 19~34세 무주택 청년 중 연소득 7,000만 원(부부 합산 1억 원) 이하인 경우 이용 가능합니다. 분양가의 80%까지 최저 2.2% 금리로 대출받을 수 있으며, 최장 40년 상환이 가능합니다. 결혼, 출산 시 추가 금리 인하 혜택도 제공됩니다. 다만, 6억 원 이하, 85㎡ 이하 주택만 대상이 됩니다.

6. 주택청약종합저축 세제지원 적용대상 확대

기존에는 무주택 세대주만 해당되었지만, 이제 배우자도 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 연소득 7000만 원 이하인 가입자는 납입액의 40% 한도로 연간 최대 300만 원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 청년우대형 주택청약종합저축도 변경되어, 총급여 3600만 원 또는 종합소득금액 2600만 원 이하인 무주택 세대주와 배우자에게 500만 원 한도로 이자소득 비과세 혜택이 주어집니다.

 

 

7. 1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권 미분양 주택 신규 취득 시 세제 혜택

인구감소지역에서 공시가 4억 원 이하 주택을 구입하거나, 비수도권에서 전용 85㎡ 이하, 6억 원 이하 미분양 주택을 취득할 경우 1 주택자로 간주됩니다. 이에 따라 양도세는 12억 원까지 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%가 적용되며, 종부세는 12억 원 기본공제와 최대 80% 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다.

8. 상생 임대인 제도 연장

2025년부터 상생임대인 제도가 2026년 12월 31일까지 2년 연장됩니다. 이 제도는 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고 2년 이상 계약을 유지하면 조정대상지역 내 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 합니다. 직전 임대차계약은 1년 6개월 이상, 신규 계약은 2년 이상 유지해야 합니다. 12억 원 초과 주택도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어 임대인의 세금 부담을 줄여줍니다.

9. 착한 임대인 제도 연장

2025년 12월 31일까지 착한 임대인 세액공제 제도가 연장됩니다. 소상공인 임차인의 임대료를 인하한 임대사업자는 인하액의 최대 70%를 세금에서 공제받을 수 있습니다. 사업자 등록한 임대인이라면 법인, 개인, 매출 규모와 관계없이 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 임차인은 소상공인 기준을 충족해야 하며 임대인과 특수관계가 아니어야 합니다. 종합소득금액과 임대료 인하액 합계가 1억 원 초과 시 공제율은 50%로 조정됩니다.

10. 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 소형주택 구입 시 세제 혜택 확대

2025년 5월 9일까지 다주택자 양도소득세 중과 배제가 1년 연장됩니다. 조정대상지역 내 주택 매각 시 기본세율(6~45%)만 적용되어 세금 부담이 줄어듭니다. 또한, 소형주택 생애 최초 구입 시 300만원까지 취득세가 면제되며, 전용 60㎡ 이하, 6억 원(지방 3억 원) 이하 주택이 대상입니다. 비수도권 미분양 아파트를 임대주택으로 활용 시 신축 취득세 50% 감면 혜택도 제공됩니다.

11. 민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시행

2025년 2월부터 민간 주도의 도심복합개발법이 시행됩니다. 이 법은 도심 내 주택 공급 확대와 성장거점 창출을 목표로 합니다. 사업 유형은 성장거점형과 주거중심형으로 나뉘며, 각각 도심 중심지역과 역세권 주변에서 추진됩니다. 용적률 상향 등 규제 완화와 함께 공공주택 공급 의무화로 개발이익을 환원합니다. 지자체는 지역 여건에 맞춰 사업 방향을 구체화할 수 있습니다.

12. 안전진단 없이 재건축 가능

2025년 6월부터 준공 30년 이상 아파트는 안전진단 없이 재건축 절차를 시작할 수 있습니다. 이는 '재건축 패스트트랙' 도입을 위한 도시정비법 개정안의 핵심 내용입니다. 안전진단은 사업시행계획인가 전까지만 받으면 되며, 명칭도 '재건축 진단'으로 변경됩니다. 이로 인해 재건축 사업 기간이 최대 3년 단축될 것으로 예상됩니다. 또한, 주민 동의 절차가 간소화되고 전자 방식의 의결권 행사도 가능해집니다.

 

 

13. 건축물 에너지 성능 평가 '제로에너지건축물 인증제' 로 통합

2025년 1월 1일부터 건축물 에너지 성능 평가 제도가 '제로에너지건축물(ZEB) 인증제'로 통합됩니다. 기존의 건축물 에너지효율등급 인증제도와 제로에너지건축물 인증제도가 하나로 합쳐지며, 인증 등급은 1~5등급과 플러스 등급으로 구분됩니다. 이를 통해 인증 절차가 간소화되고 처리 기간이 단축될 전망입니다. 또한 공공건축물의 의무 취득 등급이 상향되어, 연면적 1,000m² 이상은 4등급 이상, 500m² 이상은 5등급 이상을 획득해야 합니다.

14. 부동산 중개 광고 시 위반건축물 표기 의무화

기존에는 계약서 작성 시에만 위반사항을 기재했지만, 2025년 1월 1일부터는 광고 단계에서부터 명시해야 합니다. 이는 아파트, 오피스텔, 빌라 등 모든 주거용 건물에 적용됩니다. 이로 인해 매수인과 임차인의 정보 접근성이 높아질 전망입니다.

15. 모바일 등기 전자신청제 도입

2025년 1월 31일부터 모바일 기기를 통한 부동산 및 법인 등기 전자신청이 가능해집니다. 이는 부동산등기법과 상업등기법 개정안의 주요 내용으로, 시간과 장소의 제약 없이 등기 신청이 가능해집니다. 행정정보 공동이용 연계를 통해 필요한 서류를 관공서에서 직접 등기소로 제공하게 되어 절차가 간소화됩니다.

16. 신규 민간 건축물의 '제로에너지' 기준 준수 의무화

연면적 1,000㎡ 이상 건축물과 30세대 이상의 공동주택은 최소 5등급 인증을 받아야 합니다. ZEB는 에너지 소비를 최소화하고 신재생에너지를 활용해 탄소중립을 실현하는 녹색건축물로, 기존 에너지효율등급 인증제와 통합되어 절차가 간소화됩니다.

17. 악성임대인 임대사업 등록 말소

주택도시보증공사(HUG) 등 보증회사가 2회 이상 대위변제하고 6개월이 지나도 보증채무를 상환하지 않은 임대인이 대상입니다. 등록이 말소되면 즉시 세제 혜택을 잃고, 기존에 받은 혜택도 추징됩니다. 이는 임차인 보호와 건전한 임대시장 조성을 위한 조치로, 임대인의 책임을 강화하고 보증금 미반환 문제를 해결하는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.

 

 

18. 아파트 공시가격 산정 시 지자체도 검토 

국토교통부는 공시가격의 객관성과 신뢰성 향상을 위해 지자체 의견 수렴을 의무화했습니다. 각 시·도에 '공시가격 검증센터'가 설치되어 부동산 가격 산정 과정을 상시 모니터링하게 됩니다. 또한 이의신청 검토 주체를 지자체로 이원화하여 공정성을 높일 예정입니다. 아울러 아파트 층과 향에 따른 공시가격 등급 체계도 공개되어 투명성이 개선될 것으로 기대됩니다.

19. 모든 공공주택에 층간소음 기준 1등급 수준 적용

025년 하반기부터 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 모든 공공주택에 층간소음 1등급 기술이 적용됩니다. 이는 바닥 슬래브 두께를 250mm로 늘리고 복합완충재를 사용해 소음을 35dB 수준으로 낮추는 기술입니다. 도서관 소음과 비슷한 수준으로, 기존 4등급(49dB) 대비 크게 개선됩니다. LH는 3기 신도시를 시작으로 이 기술을 확대 적용할 예정이며, 민간 건설사와도 기술을 공유해 전파할 계획입니다.

20. 주택 임대차 신고제(전월세 신고제) 계도기간 연장 및 과태료 완화

2025년 부동산 제도 변화 중 주목할 만한 점은 주택 임대차 신고제의 계도기간 연장과 과태료 완화입니다. 이 기간 동안 미신고에 따른 과태료가 부과되지 않습니다. 또한, 과태료 상한액이 기존 100만 원에서 20만 원으로 대폭 낮아질 예정입니다. 이는 임대인과 임차인의 부담을 줄이고, 제도의 안정적 정착을 도모하기 위한 조치로 볼 수 있습니다. 다만, 30일 내 신고 의무는 여전히 유지되므로 주의가 필요합니다.

21. 생활형숙박시설 이행강제금 부과 시기 유예

생활형숙박시설(생숙) 이행강제금 부과가 2025년 9월까지 추가 유예됩니다. 이는 주거용으로 사용 중인 생숙 소유자들의 부담을 고려한 조치입니다. 정부는 이 기간 동안 생숙의 합법적 사용을 유도하고자 오피스텔 용도 변경 요건을 완화하고 숙박업 신고 절차를 간소화할 예정입니다. 그러나 생숙의 주거용 사용을 인정하지는 않으며, 장기적으로는 본래의 숙박 목적으로 활용되도록 유도할 방침입니다.

 

 

결론

2025년 부동산 제도의 변화는 주거 안정과 투명성을 높이기 위한 노력입니다. 새로운 정책들은 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 혜택을 주며, 특히 임대차 신고제와 과태료 완화는 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다. 또한, 모바일 신고 시스템 도입 등으로 절차가 간편해져 많은 사람들이 쉽게 이용할 수 있을 것입니다. 이러한 변화들이 잘 시행된다면, 부동산 시장에 대한 신뢰가 더욱 높아지고, 국민의 주거 환경이 개선될 것으로 기대됩니다.